Transmettre mon patrimoine immobilier : les pistes à explorer

La transmission de ses biens immobiliers par le jeu de donation

Plusieurs techniques sont à votre disposition si vous voulez transmettre votre patrimoine immobilier en tout ou partie avant votre décès.

• La donation-partage :  elle consiste à partager de façon anticipée vos biens entre vos héritiers et notamment entre vos enfants. Par cette donation, vous vous dépossédez du bien par principe. Vous pouvez aussi organiser le partage entre vos enfants et vos petits-enfants, par une donation-partage transgénérationnelle, avec l’accord de ceux de vos enfants exclus de la donation au profit de leurs propres enfants.  
• La donation ordinaire entre vifs :  Cette donation ne consiste pas à partager vos biens entre vos héritiers, à la différence de la donation-partage. Par cet acte, vous donnez un bien ou plusieurs de vos biens à une personne qui l’accepte (le donataire).

Bon à savoir : Qu’il s’agisse d’une donation-partage ou d’une simple donation entre vifs, le principe est que vous vous dépossédez de votre bien irrévocablement. Si vous voulez le conserver et continuer à y vivre tout en gratifiant un proche, la donation doit alors porter sur la nue-propriété et non pas sur la pleine propriété. Dans ce cas, vous conservez l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’habiter les lieux et le droit éventuellement de les mettre en location et d’en recevoir les loyers.  Dans cette situation, si vous voulez vendre le bien, vous devrez obtenir l’accord du nu-propriétaire.

Notez que ces différentes formes de donation doivent être établies par un acte notarié.

Fiscalement, la donation simple et la donation-partage sont soumises au même tarif (barème par tranches) après application des abattements dont le montant varie avec le lien de parenté existant entre vous (le donateur) et la personne à qui vous donnez (le donataire).

En cas de donation de la seule nue-propriété, la même fiscalité s’applique sur la valeur de la nue-propriété. Sa valeur est déterminée en utilisant le barème de l’article 669 du code général des impôts. Selon ce barème, la valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier.

La transmission de ses biens immobiliers par le biais d’une SCI.

Qu'est ce que c'est ? La SCI est un moyen d’optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.

Plusieurs schémas d’optimisation sont possibles.

Par exemple : vous apportez le bien à la SCI, qui en devient donc propriétaire, mais vous donnez vos parts à vos enfants, soit en pleine propriété ou en démembrement de propriété. Dans cette seconde hypothèse, vous conservez donc l’usufruit des parts. Vous pouvez aménager les statuts de la SCI quant à vos pouvoirs et aux droits de chacun et conserver ainsi la maitrise de la gestion et des revenus de la société.

Fiscalement, les avantages sont fonction du schéma choisi. Globalement, pour une donation portant sur les parts, les droits seront moindres par rapport à une donation directe de l’immeuble, car ils sont calculés sur la valeur des parts. Or pour déterminer cette valeur, on opère une décote tenant compte du passif de la société ou de clauses restrictives dans les statuts (par exemple les clauses qui limitent la liberté de cession des parts).

Une autre solution serait que le bien soit détenu en usufruit par les parents et en nue-propriété par une SCI dont les enfants détiennent les parts.

Protéger mon concubin en cas de décès

Si vous achetez un bien immobilier à deux sans être mariés, vous détenez le bien en indivision. Vous êtes donc chacun propriétaire d’une fraction du bien immobilier, à parts égales ou non.

En cas de décès de l’un des acquéreurs, les héritiers du défunt entrent dans l’indivision. Le survivant se trouve donc propriétaire d’une fraction du bien avec les enfants ou les parents de son compagnon décédé. En cas de conflit, il pourrait être obligé de vendre le bien et de quitter les lieux, alors même que le logement constitue sa résidence principale.

Pour éviter cette situation et protéger le logement du survivant, vous pouvez prendre des précautions. Par exemple : 

• lors de votre acquisition, vous pouvez faire insérer dans l’acte authentique une clause de tontine. Par le jeu de cette clause, en cas de décès, le survivant est considéré comme étant seul propriétaire du bien depuis l’origine. En conséquence, on échappe aux dangers de l’indivision avec les héritiers. Ce schéma a un premier inconvénient : les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le bien, qui est exclu du patrimoine du défunt. Le second inconvénient est fiscal. En effet, le concubin survivant doit payer des droits de succession s’élevant à 60 %, après un abattement de 1 594 €. Cette taxation ne concerne cependant pas la résidence principale des concubins, exonérés de tout droit de succession jusqu’à 76000 euros.
• Une autre solution consiste à acheter par le biais d’une SCI, dont les concubins détiennent les parts. Dans ce cas, en cas décès, les héritiers acquièrent par principe la qualité d’associés. Les statuts peuvent toutefois prévoir des dispositions particulières pour éviter les litiges et protéger le survivant. Il peut être prévu que l’entrée des héritiers dans la société est soumise à l’agrément de l’associé survivant. S’il le refuse, il devra indemniser les héritiers. Autre solution, inclure une clause de démembrement croisé des parts de la société dans les statuts de la SCI. En utilisant cette technique, chacun des associés de la SCI est usufruitier d’une fraction de parts et nu-propriétaire d’une fraction de parts de son concubin. Si l’un des concubins décède, le survivant deviendra pleinement propriétaire des parts du concubin décédé (parts dont il était nu propriétaire), l’usufruit s’éteignant au décès de l’usufruitier. Les héritiers recevront la nue-propriété des parts du défunt et le concubin survivant demeure usufruitier. Il assure donc son maintien dans les lieux.